Trūkumas

Vertintojas ir Vertinimo įmonė, prieš pateikdami galutinę Ataskaitą užsakovui, pateikia Ataskaitos projektą (juodraštį) aiškiai ir nedviprasmiškai nenurodydami, kuris iš šių teikiamų dokumentų yra Įstatymo nustatyta tvarka pasirašyta Ataskaita, o kuris yra jos projektas (juodraštis).

Rekomendacija

Siekiant išvengti vertinimo užsakovo ar kitos suinteresuotos šalies klaidinimo:

1. 1.     Ataskaitos projekte (juodraštyje) rekomenduojama aiškiai nurodyti, kad tai yra Ataskaitos projektas – tai gali būti užrašas „Projektas“ kiekvieno puslapio apačioje arba viršuje (angl. – „Footer“ ar „Header“) arba įterptas vandenženklis (angl. – „Watermark“) dokumento puslapio centre, arba atitinkamas užrašas didelėmis raidėmis tituliniame lape.
2. 2.     Ataskaitos projektas (juodraštis) neturi būti pasirašytas Įstatymo 22 straipsnio 2 dalyje nurodytų asmenų ir neturi būti patvirtintas Vertinimo įmonės antspaudu.

Aplinkybės

Tais atvejais, kai Ataskaitoje nėra žymų, kad pateikiamas Ataskaitos projektas (juodraštis), o Ataskaitos išvada yra pasirašyta ir patvirtinta Vertinimo įmonės antspaudu, kaip to reikalaujama Įstatymo 22 straipsnio 2 dalyje, taip pat nurodytas Ataskaitos numeris ir kiti rekvizitai, vertinimo užsakovas, o kartais ir Ataskaitos naudotojas gali būti suklaidintas ir tai gali sukelti pasekmių, jei vadovaujantis Ataskaitos projektu bus priimti sprendimai ar Ataskaita bus kur nors panaudota. Pažymėtina, kad vertinimo užsakovas ar Ataskaitos naudotojas neturi kompetencijos vertinti Ataskaitos užbaigtumą ir jos atitiktį  teisės aktų reikalavimams.

Aptariamą klausimą netiesiogiai komentuoja TVS Bendrojo standarto 102-ojo TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 30.1 paragrafas. Jo antrame sakinyje rašoma apie užsakovui pateiktus vertinimo ataskaitų juodraščius: „Atsižvelgiant į visus tokius reikalavimus, šioje dokumentų byloje turėtų būti sukaupti pagrindiniai pradiniai duomenys, visi skaičiavimai, tyrimai ir analizės, susijusios su galutine išvada, taip pat užsakovui pateiktos bet kokios juodraštinės ir galutinės ataskaitos kopijos“.

2. NAUDOTŲ DUOMENŲ ŠALTINIAI

Trūkumas

Ataskaitoje kaip naudotų duomenų šaltinis nurodomas tik bendras duomenis skelbiančio subjekto pavadinimas arba interneto puslapio pavadinimas, bet ne konkretus šaltinio pavadinimas ir (arba) nuoroda į konkrečią šaltinio skelbimo vietą interneto svetainėje.

Rekomendacija

1. 1. Ataskaitose nurodyti tikslius naudotų duomenų šaltinius, jų panaudojimo datą. Tai leis Ataskaitos naudotojui iš karto rasti reikiamą dokumentą arba konkrečią interneto svetainę, kurios duomenys buvo naudoti Ataskaitoje.
2. 2. Interneto svetainės skelbimas, kuriame siūlomas perleisti turtas pasirenkamas kaip lyginamasis objektas, turėtų būti išsaugotas ir pateiktas Ataskaitoje ar jos prieduose.

Aplinkybės

Trūkumas

Nevykdomas Metodikos 39 punkto reikalavimas, kai vertinamo materialiojo turto apžiūroje nedalyvavo savininkas (jo įgaliotas asmuo) ar užsakovas (jo įgaliotas asmuo), tačiau Ataskaitoje nenurodyta informacija apie šių asmenų nedalyvavimą, nedalyvavimo priežastį.

Rekomendacija

Ataskaitoje privalu pateikti Metodikos 39 punkte nurodytos informacijos visumą: kad materialiojo turto apžiūroje nedalyvauja savininkas ar jo įgaliotas asmuo ir užsakovas atsisako arba negali dalyvauti ir neįgalioja dalyvauti kito asmens, kartu nurodoma užsakovo nedalyvavimo materialiojo turto apžiūroje priežastis ir jo informavimo apie materialiojo turto apžiūros datą ir laiką būdą, taip pat informacija, ar užsakovas informavo materialiojo turto savininką apie  materialiojo turto apžiūrą ir turi materialiojo turto savininko sutikimą dėl materialiojo turto apžiūros.

Aplinkybės

Metodikos 39 punktas leidžia atlikti vertinamo turto apžiūrą nedalyvaujant minėtiems asmenims, bet tuo pačiu Ataskaitoje būtina pateikti reikalingą informaciją – įvykdyti baigtinį Metodikos 39 punkto reikalavimų sąrašą. Kadangi vertinimo užsakovas nebūtinai visais atvejais yra vertinamo materialiojo turto savininkas, Ataskaitoje turi būti pateikta informacija, kuri rodytų, kad materialiojo turto savininko teisėti interesai yra užtikrinti – vertinamo materialiojo turto savininkas buvo informuotas apie Vertintojo numatomą atlikti materialiojo turto apžiūrą ir sutiko kad ji būtų vykdoma. Pažymėtina, kad vertinamo materialiojo turto savininko informavimo ir jo sutikimo gavimo pareiga pagal Metodikos nuostatas priskiriama užsakovui.

Trūkumas

Vertinamo materialiojo turto apžiūros aktas nėra pasirašytas šio turto savininko ar vertinimo užsakovo (jų įgalioto asmens).

Rekomendacija

Vadovaujantis Metodikos 38 punktu, Apžiūros aktas turi būti pasirašytas materialiojo turto apžiūroje dalyvavusių asmenų (šio turto savininko ar vertinimo užsakovo (jų įgalioto asmens).

Aplinkybės

Surašyti nustatytos formos apžiūros aktą Metodikos 37 punktas įpareigoja Vertintoją, o ne kurį nors kitą asmenį, todėl Vertintojas yra atsakingas už visų reikalingų rekvizitų nurodymą apžiūros akte.

Pažymėtina, kad vertinimo užsakovo arba jo įgalioto asmens parašas apžiūros akte reiškia ne vien jo dalyvavimą vertinamo materialiojo turto apžiūroje, tačiau tuo pačiu vertinimo užsakovas patvirtina, kad turto savininkas buvo informuotas apie turto apžiūrą ir su tuo sutiko. Tokiu būdu įvykdomi Metodikos 32 ir 38 punktų reikalavimai.

Vertinimo užsakovas nebūtinai visais atvejais yra vertinamo materialiojo turto savininkas. Siekiant apginti pastarojo teisėtus interesus Metodikoje nustatytas privalomas vertinamo materialiojo turto savininko informavimas apie vertintojo numatomą atlikti turto apžiūrą. Vertinamo materialiojo turto savininko informavimo ir jo sutikimo gavimo pareiga pagal Metodikos nuostatas priskiriama užsakovui tačiau jokie turto savininko sutikimo formos ir turinio reikalavimai Metodikoje nėra nustatyti. Užsakovo patvirtinimas apie savininko informavimą nurodomas vertinamo materialiojo turto apžiūros akte vertinimo užsakovui pasirašant apžiūros aktą. Pateikti vertintojui raštišką turto savininko sutikimą vertinimo užsakovas nėra įpareigotas ir to daryti neprivalo.

Metodikos 41.2 papunktyje nustatytos išimtys:

a)      Masinis apmokestinamo nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas neapžiūrėjus vertinamo turto. Taip pat privalomojo turto arba verslo vertinimo atvejui priskiriama (nebaigtinis sąrašas): vertinimas mokesčių administratoriaus nurodymu; visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimas; teismo sprendimu atliekamas vertinimas ir kiti teisės aktuose numatyti vertinimai;

b)      Vertinant įkeitimo ar draudimo tikslu, nepriklausomai nuo to, ar vertinamas turtas numatomas įkeisti arba apdrausti, ar vertinimo metu jau yra įkeistas arba apdraustas.

Taip pat turto savininko informavimas ir sutikimas apžiūrėti turtą nėra būtinas atliekant retrospektyvinį vertinimą ir esant kuriai nors iš Metodikos 44 punkte nurodytų aplinkybių, dėl kurios neįmanoma atlikti materialiojo turto apžiūros (kai materialusis turtas sunaikintas arba jo savininkui (valdytojui) arba užsakovui nėra žinoma materialiojo turto vieta, arba materialiojo turto apžiūros dieną jo fizinės charakteristikos yra pasikeitusios ir neatspindi buvusios faktinės materialiojo turto būklės vertinimo dieną (praeityje).

4. VERTĖS PAGRINDIMAS

Trūkumas

Ataskaitoje nėra nurodomas vertinimo tikslas, nors jis, vadovaujantis Metodikos 8 punkto reikalavimais, turi būti nurodomas.

Jei turto ar verslo vertinimas atliekamas kitu tikslu nei nurodyta Metodikos 8.1-8.5 papunkčiuose ir Ataskaitoje nurodoma, kad jis atliekamas kitu tikslu (Metodikos 8.6. papunktis), tokiu atveju Ataskaitoje turėtų būti detalizuojama, kokiu konkrečiu tikslu yra atliekamas vertinamas.

Rekomendacija

Ataskaitoje rekomenduojama nurodyti konkretų vertinimo tikslą, t. y. neužtenka nurodyti „kitu tikslu“, jei vertinimo tikslas nėra nurodytas Metodikos 8.1-.8.5 papunkčiuose. Tokiu atveju rekomenduojama nurodyti konkretų vertinimo tikslą. Vertinimo tikslo pavydžiai: 1) nepiniginio įnašo į akcinį kapitalą; 2) paėmimo visuomenės poreikiams; 3) turto dalybų; 4) paveldėjimo; 5) apsiimant globoti asmenį; 6) nustatant vertinamam objektui servitutą ir pan. Tais atvejais kai užsakovas atsisako nurodyti konkretų vertinimo tikslą, vertinimas atliekamas nurodant šią aplinkybę Ataskaitoje. Pažymėtina, kad vertinimo tikslas negali būti tapatinamas su vertės pagrindo nustatymu, pavyzdžiui, rinkos ar investicinės vertės nustatymas nėra vertinimo tikslas.

Aplinkybės

Vertinimo tikslas yra suprantamas kaip numatomas Ataskaitos galutinės išvados dėl turto ar verslo vertės rezultato panaudojimas.

Pažymėtina, kad Ataskaitoje neretai nurodomas jos naudojimo apribojimas: „Ataskaitos negalima naudoti kitu tikslu negu nurodyta vertinimo ataskaitoje“. Tokios informacijos pateikimas klaidina tiek vertinimo užsakovą, tiek kitus galimus Ataskaitos naudotojus, kadangi kitu tikslu parengta Ataskaita negali būti panaudota kitu tikslu negu nurodyta ataskaitoje.

Turto vertės nustatymas, vertės nustatymo pagrindimas neišvengiamai priklauso nuo suformuluoto vertinimo tikslo, kadangi vertinimo tikslas lemia vertinimo prielaidų, sąlygų nustatymą, pradinių duomenų pobūdį ir jų šaltinį, atitinkamos rinkos, ekonominių rodiklių tyrimą, vertinimo metodų pasirinkimą, privalomų teisės aktų reikalavimų įgyvendinimą ir kitų vertinimo veiksmų atlikimą, taip pat vertinimo išvadų naudojimą. Pažymėtina, kad aiškus vertinimo tikslo nurodymas Ataskaitoje užsakovą ar kitą naudotoją riboja Ataskaitą naudoti kitais tikslais.

Ypatingą vertinimo tikslo svarbą pabrėžia TVS. Pavyzdžiui, 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.1 paragrafe nurodoma kad „Visa vertinimo medžiaga ir darbai jai parengti turi atitikti numatytą vertinimo tikslą“, o 20.3 paragrafo f dalyje rašoma, kad vertintojas privalo nurodyti vertinimo tikslą, kad Ataskaita nebūtų naudojama kitame kontekste ar kitu tikslu, taip pat tikslas yra viena iš svarbiausių aplinkybių pasirenkant vertės pagrindą.